Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Was Mieter vor dem Streichen klären sollten

Ob Sie als Mieterin oder Mieter streichen müssen, ergibt sich nicht aus einer allgemeinen Regel, sondern aus Ihrem Mietvertrag und daraus, ob die dortige Klausel wirksam ist. Viele verbreitete Formulierungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Klären Sie die Frage deshalb, bevor Sie einen Betrieb beauftragen und Geld ausgeben.

Warum die Klausel entscheidet

Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen ist keine Selbstverständlichkeit, sondern etwas, das der Vertrag wirksam übertragen haben muss. Ob das gelungen ist, hängt an der konkreten Formulierung und an den Umständen, etwa daran, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Diese Fragen sind über die Jahre in zahlreichen Verfahren geklärt worden, und das Ergebnis ist deutlich differenzierter, als es die verbreiteten Vorstellungen nahelegen.

Für Sie heißt das praktisch: Lesen Sie die entsprechende Passage in Ihrem Vertrag genau, bevor Sie handeln. Und wenn Sie unsicher sind, holen Sie Rat ein, etwa bei einer Mietervereinigung oder bei einer rechtsberatenden Stelle. Das ist deutlich günstiger als eine Malerleistung, zu der Sie möglicherweise gar nicht verpflichtet waren.

Worauf Sie im Vertrag achten

• Starre Fristen: Formulierungen, die feste Zeitabstände vorgeben, ohne den tatsächlichen Zustand zu berücksichtigen, sind ein bekanntes Problemfeld.
• Der Zustand bei Einzug: Ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, spielt eine erhebliche Rolle.
• Vorgaben zur Ausführung: Klauseln, die Ihnen bestimmte Farbtöne oder eine bestimmte Ausführung vorschreiben, sind ebenfalls ein häufiger Streitpunkt.
• Zusätzliche Zahlungspflichten: Regelungen, nach denen bei Auszug anteilig gezahlt werden soll, sind kritisch zu betrachten.
• Der Umfang: Was zu den Schönheitsreparaturen zählt und was nicht, ist nicht beliebig festlegbar.

Nicht alles, was in einer Wohnung anfällt, gehört überhaupt in diesen Bereich. Schönheitsreparaturen betreffen die Oberflächen, also im Kern das Streichen von Wänden und Decken und die Behandlung der üblichen Innenflächen. Was darüber hinausgeht, ist etwas anderes: Die Instandhaltung der Bausubstanz ist Sache der Eigentümerseite, und Schäden, die über die vertragsgemäße Nutzung hinausgehen, folgen wieder eigenen Regeln. Diese Abgrenzung ist im Einzelfall nicht immer eindeutig und einer der häufigsten Streitpunkte überhaupt.

Der Zustand ist wichtiger als der Kalender

Unabhängig von der rechtlichen Frage gilt in der Sache: Gestrichen wird, wenn eine Wohnung es braucht, nicht weil eine Zeitspanne vergangen ist. Eine sorgfältig genutzte Wohnung kann lange gut aussehen, eine stark beanspruchte deutlich früher Bedarf haben. Diese Betrachtung nach Zustand hat sich auch in der rechtlichen Bewertung durchgesetzt.

Praktisch heißt das: Dokumentieren Sie den Zustand, am besten schon bei Einzug und dann wieder bei Auszug. Aufnahmen und ein gemeinsam unterschriebenes Übergabeprotokoll sind die beste Absicherung, die Sie sich verschaffen können, und sie kosten nichts.

Wenn Sie streichen lassen

Wenn feststeht, dass Sie tätig werden, gelten die üblichen fachlichen Maßstäbe: Die Arbeit muss fachgerecht ausgeführt sein. Ein erkennbar unsauberer Anstrich erfüllt eine Verpflichtung nicht, und im ungünstigen Fall zahlen Sie zweimal. Das ist der Grund, warum die scheinbar günstige Lösung in Eigenregie nicht immer die günstigere ist.

Klären Sie außerdem vorab, ob Vorgaben zum Farbton bestehen und ob sie wirksam sind. Und heben Sie die Rechnung auf: Sie ist der Nachweis dafür, dass die Arbeit fachgerecht ausgeführt wurde.

Planen Sie den Zeitpunkt. Wer erst in den letzten Tagen vor der Übergabe anfängt, arbeitet unter Druck, bekommt kaum noch einen Betrieb und riskiert, dass eine frisch gestrichene Wand bei der Übergabe noch nicht durchgetrocknet ist. Sinnvoll ist es, die Frage der Verpflichtung früh zu klären, dann einen Termin zu vereinbaren und die Arbeiten mit ausreichend Abstand zur Übergabe ausführen zu lassen. Das kostet nichts extra und nimmt aus dem ohnehin unruhigen Auszug einen erheblichen Teil der Hektik.

Fazit

Prüfen Sie zuerst, ob Sie überhaupt verpflichtet sind, und lassen Sie sich im Zweifel beraten. Dokumentieren Sie den Zustand bei Ein- und Auszug. Wenn Sie streichen lassen, lassen Sie es fachgerecht machen und bewahren Sie den Nachweis auf. Die Klärung vorab ist der günstigste Teil der ganzen Angelegenheit.